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小产权房需要制度出路和法律定性

2019-07-28       浏?#26469;?#25968;:178

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   我国农村土地集体所有制度建立以来,农民的土地财产权利一直没有得到明?#26041;?#23450;。在现行制度下,农民土地财产权利受损主要来源于土地的国家征用、集体支配和土地关系立法的不完备。为此,从2007年6月建设部针对小产房作出风险提示,国土部高调表示违规“小产权房”将拆除,到2007年年底,国务院召开常务会议专题讨论,国家有关部门对“小产权房”的关注逐步升温。

  但是,我们必须承认,低价“小产权房”的存在,折射出的正是一些地方房价的虚高。在某种程度上,“小产权房”为城市中的一些低收入阶层解决了居住问题。中央2019小产权房政策就此而言,为“小产权房”寻找一条出路也是现实的选择。

   农村集体土地家庭承包经营制度已经运行了30年,实践中积累?#26408;?#39564;和暴露出的问题,可以说为完善农村集体土地关系立法提供了现实的基础;近年来,学术界和政策研究部门对农村土地集体所有制、农民土地使用权等重要范畴进行了广泛、深入的探讨,对完善土地关系立法提出了不少建议。同时,市场经济国?#39029;?#21151;的土地产权制度设计也提供了有益的参照。也就是说创新我国的农村集体土地产权制度,对“小产权房”加以确权,应该说是已经有了一定的理论基础。 

  比如,以往有观2018松山湖小产权房点认为,为“小产权房”确权有法律障碍,因为我国土地法有规定,出售农民私宅将对农村集体组织所享有土地所有权造成侵害。

   不过,?#28304;?#26377;专家指出,城市居民购买住房?#27493;?#26159;购买房屋所有权,而并不包含土地所有权,城市住宅的房屋所有权和土地所有权根据目前法律也是相分离的,从这一点上说,为“小产权房”确权完全可以比照城市做法,将“小产权房”所有权和集体所有的宅基地所有权分离开来,并不存在法律上的障碍。

   小产权房的法律定性

   “小产权房”这个概念,在规范性法律文件里找不到,只是时下一种不正规的俗称松山湖小产权房而?#36873;?#36890;常,它是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金?#30830;?#29992;,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做小产权房。

   小产权房又?#19978;阜治?#20004;类:第一类是集体组织经过其所在县级政府合法批准后,在自有的非农用地上修建的村民住宅用房,集体组织在给村民分配房屋后,将多余的房屋卖给集体组织之外的人。

   对于这种情况来说,房屋本身是合法的建筑物,只是依法不能出售给集体组织以外的人,法律仅仅不保护非法买受人的权益,但对于集体组织来说,其对房屋所享有的权益是受到法律保护的深圳2018小产权房转正。第二类是集体组织未取得任?#38395;?#20934;手续,擅自在自有的农用地上修建的违章建筑。对于这种情况,由于房屋本身不合法,法律不保护此房屋上所附的任何权益。

   这两类小产权房有共同的特点:由于集体组织不用向国家缴纳土地使用权出让金及商品房买卖中涉及?#21335;?#20851;税?#36873;?/span>

   因而房屋建设成本?#22303;?#21806;价?#31995;停?#24448;往只有同类商品房的1/3至1/2。另外,对于集体组织以外的买受人来讲,由于违反法律的规定,两类小产权房买受人的权益均不受法律保护。不管买受人是否取得所谓的“小产权”,这些证明文件都没有法律依据,不具有法律效力。

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